Zmiany w PCC i VAT od 01.09.2023

28.08.2023 r

Wakacje nieuchronnie się kończą i czas wrócić do (podatkowej) rzeczywistości. Nasz ustawodawca nie próżnuje i wymyśla coraz to nowe regulacje.

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC).

W tym podatku wprowadzono dwie zmiany: niekorzystną i korzystną (chyba dla równowagi). Zacznę od zmiany korzystnej, czyli zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych umów sprzedaży, których przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Czyli kupując swoją nieruchomość możemy skorzystać ze zwolnienia od podatku od czynności cywilnoprawnych pod warunkiem, że nie jesteśmy właścicielami innej nieruchomości lub mamy udział w takiej nieruchomości nieprzekraczający 50% i udział ten nabyliśmy wyłącznie w formie spadku (konieczne jest łączne spełnienie warunku maksymalnej wielkości udziału we współwłasności i sposobu nabycia – wyłącznie w formie spadku).

Przykład:

Osoba fizyczna jest właścicielem udziału w nieruchomości mieszkalnej w wysokości 20% i udział ten nabyła na podstawie umowy sprzedaży.

W tej sytuacji osoba ta nie będzie mogła skorzystać ze zwolnienia z PCC, gdyż nabycie nastąpiło w drodze kupna, a nie spadku i bez znaczenia pozostaje fakt, iż udział jest mniejszy od 50%.

To zwolnienie dotyczy wyłącznie osób fizycznych. Jeżeli jakakolwiek spółka (poza cywilną) nabywa nieruchomość mieszkalną i nie posiada innych nieruchomości mieszkalnych i tak będzie musiała zapłacić PCC.

Zmiana przepisu wchodzi w życie 31 sierpnia 2023 roku.

Teraz gorsza wiadomość. Zasadą jest, że sprzedaż nieruchomości, w tym nieruchomości mieszkalnych, która jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie korzysta ze zwolnienia z tego podatku nie podlega PCC. Nasz ustawodawca nie lubi ludzi zapobiegliwych i przyjął zasadę, że w przypadku gdy kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziały w tych lokalach albo nabył już co najmniej pięć takich lokali lub udziały w nich, stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach lub udziału w takim lokalu, wynosi 6%.

Zatem opodatkowaniu stawką podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 6% będzie podlegało nabycie szóstego i następnych lokali.

Nie ma znaczenia kto nabywa lokale (osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej lub firma), znaczenie ma tylko ilość nabywanych lokali oraz fakt, iż są w jednym budynku lub na jednej nieruchomości gruntowej.

Nowa stawka PCC nie dotyczy budynków mieszkalnych (domów jednorodzinnych, w tym w zabudowie szeregowej).

Przykład 1:

Osoba fizyczny nabywa 8 lokali mieszkalnych zlokalizowanych w jednym budynku mieszkalnym. Sprzedawca jest z tytułu tej transakcji opodatkowany podatkiem VAT. Cena za jeden lokal wynosi 300.000 zł (razem z VAT). Nabywca zapłaci podatek od czynności cywilnoprawnych od 900.000 zł (od 3 lokali) w łącznej wysokości 54.000 zł (900.000 zł x 6% = 54.000 zł).

Przykład 2:

Osoba fizyczny nabywa 8 lokali mieszkalnych zlokalizowanych w dwóch budynkach mieszkalnych z czego jeden budynek położony jest w Katowicach, a drugi w Rudzie Śląskiej. W każdym budynku nabywca kupuje po 4 lokale. Sprzedawca jest z tytułu tej transakcji opodatkowany podatkiem VAT. Cena za jeden lokal wynosi 300.000 zł (razem z VAT). Nabywca nie zapłaci PCC w ogóle.

Ta zmiana wchodzi w życie od 1 stycznia 2024 roku.

Szczerze mówiąc nie bardzo rozumiem intencje tego przepisu i jaki był cel rzeczywisty ustawodawcy. Jednak moje ograniczenia nie mają znaczenia i przepis trzeba stosować bez względu na to, czy jego treść budzi naszą akceptację czy nie.

Zatem jeśli planujecie Państwo hurtowy zakup mieszkań proszę o wcześniejszy kontakt celem ustalenia ewentualnych obciążeń wynikających z nowych uregulowań w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych.

Podatek od towarów i usług (VAT).

Począwszy od 1 września 2023 roku zmieniają się przepisy dotyczące wystawiania faktur zaliczkowych. Podatnik nie będzie obowiązany do wystawienia faktury zaliczkowej jeżeli całość lub część zapłaty otrzymał w tym samym miesiącu, w którym dokonał czynności, na poczet których otrzymał całość lub część tej zapłaty. Przepis ten nie będzie miał zastosowania w następujących przypadkach:

• usług budowlanych,
• dostawy książek i czasopism,
• druku książek i czasopism,
• dostaw energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego,
• usług telekomunikacyjnych,
• usług najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze,
• usług ochrony osób oraz usług ochrony, dozoru i przechowywania mienia,
• usług stałej obsługi prawnej i biurowej,
• usług dystrybucji energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego,
• usług związanych z uzdatnianiem i dostarczaniem wody za pośrednictwem sieci wodociągowych,
• usług związanych z handlem wodą dostarczaną za pośrednictwem sieci wodociągowych,
• usług związanych z odprowadzaniem i oczyszczaniem ścieków,
• usług związanych ze zbieraniem odpadów,
• usług zamiatania śmieci i usuwania śniegu,
• pozostałych usług sanitarnych.

Zwracam uwagę, że zaliczka i wykonanie czynności (dostawa towaru lub świadczenie usługi) muszą zaistnieć w jednym miesiącu aby nie było potrzeby wystawiania faktury zaliczkowej, poza wyłączeniami opisanymi wyżej. Zatem, jeśli zaliczka jest w jednym miesiącu, a czynność z nią związana w następnym lub następnych miesiącach dalej koniecznym będzie wystawienia faktury zaliczkowej.

W zakresie VAT zmian jest więcej ale dotyczą one przede wszystkim Krajowego Sytemu eFaktur. Temu tematowi zostanie poświęcony odrębny biuletyn z względu na rozległość zagadnienia i jego znaczenie.

W razie pytań lub wątpliwości proszę o kontakt.

Pozdrawiam,
Arkadiusz Sebastjan